中古購入+リフォーム チェックリスト

リフォームすることを前提に中古マンションを購入する人が増えています。
価格がリーズナブル、好みの間取りに変更できるなど、中古物件ならではのメリットの一方で、管理やメンテナンスのばらつき、希望していたリフォームができないといったリスクも。
そこで、後悔しない中古物件選びのチェックポイントをまとめてみました。
  1. メンテナンス・管理の状態
  2. 耐震性能
  3. リフォームできる範囲
  4. リフォームしやすい構造とは
  5. 床下、天井裏にスペースがあるか
  6. 排水は床スラブ上配管か
  7. 電気容量は増やせる?
  8. オール電化リフォームは可能か
  9. エアコンを全室に取り付けられる?
  10. 内装は自由に変えられる?

1.メンテナンス・管理の状態

マンションの暮らしやすさ、耐用年数は管理とメンテナンスの状況次第。現状を自分の目で確認できるのは、中古マンションならではのメリットでもあります。管理については、管理人の有無、エントランスやゴミ置き場、駐輪場などの共用部分の清掃や整理が行き届いているかをしっかり観察。共用廊下やエレベーターの使い方、掲示板の内容などからは住民のマナーやコミュニティの状況もある程度推測できます。

メンテナンスについては、建物の外壁やバルコニーの汚れやひび割れ、鉄製の手すりの錆びなどをチェック。外壁は十数年周期、鉄部は数年周期の補修が望ましいとされています。不動産会社を通じ管理会社に修繕計画とその実施状況を確認してもらうとよいでしょう。修繕積立金の状態、管理費の滞納額なども、重要なチェックポイントです。

2.耐震性能

一つの目安はマンションの建築時期。建築基準法の耐震に関する規定は1971年・1981年・2000年と大規模地震のたびに見直されてきました。中でも81年改正の「新耐震基準」は現在に至るまで耐震設計の基本となっています。したがって、新耐震基準が施行された1981年6月1日以降に確認申請が出されたマンション、82年後半以降の竣工ならいちおう安心といえそうです。時期が微妙な場合は、管轄の自治体の建築課で申請の日付を調べることもできます。新耐震基準以前のマンションでも耐震補強工事を実施していれば安心。耐震補強は現地で見てもわかりますし、不動産会社に確認してもらってもよいでしょう。

構造面では、1階が柱のみで壁の少ない開放空間(駐車場などに利用される)の建物は地震に弱く、低層の壁式構造(4項参照)のマンションは強いといった特徴があります。不安であれば、専門家に調査を依頼することもできます。

3.リフォームできる範囲

マンションには、共用部分と専有部分とがあり、所有者個人がリフォームできるのは専有部分に限られます。注意したいのは、建物の構造躯体であるコンクリートの床スラブ・壁・天井やパイプスペース、玄関ドア、サッシ、バルコニーは共用部分に属していること。原則としてリフォームしたり、交換したりすることはできません。ただし、玄関ドアの内側の仕上げは変更可能。サッシのガラスや鍵についてもマンションによっては変更できる場合があります。管理組合の規約を確認してみましょう。

リフォームできるのは専有部分のみ。玄関ドアやバルコニーは専有部分のように見えるが、共用部分に属する。

玄関ドア:共用部分。内側は塗り替えやシート貼りが可能な場合も。
コンクリートの構造躯体:共用部分。
パイプスペース:共用部分。
サッシ:共用部分。交換は基本的にできないため断熱や遮音はインナーサッシでの対応となる。
バルコニー:専用使用は認められているが共用部分。避難経路なので、避難を妨げるようなものを置くことはできない。

リフォームできる範囲

4.リフォームしやすい構造とは

鉄筋コンクリート造(RC造)には、柱と梁で建物を支えるラーメン構造と、壁で支える壁式構造とがあります。ラーメン構造は室内に柱や梁のでっぱりがありますが、コンクリートの構造壁はなく、間仕切り壁をとりはらって自由に間取りを変更できます。近年、中・高層マンションで採用されている鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)もほとんどがラーメン構造です。5階以下の低層マンションに多い壁式構造は、柱型、梁型はありませんが、室内にコンクリートの構造壁があり、開口部も小さめになります。構造壁は撤去できないため、思い通りの間取りが実現できないこともしばしば。間取りの大幅な変更や大空間を希望するならラーメン構造を選んだ方がよいでしょう。

壁式構造  柱型、梁型はないが、撤去できない構造壁がある。

壁式構造

ラーメン構造  柱型や梁型が室内に出てくるが、間取りは自由に変更できる。

ラーメン構造

5.床下、天井裏にスペースがあるか

築年数が古いマンションに多く見られるのが、構造躯体であるコンクリートに直接カーペットやクロス等を貼って居住空間としている「直床」「直天井」の造り。配線や配管を隠すスペースがないので設備の移動がしづらい造りです。これに対し、構造躯体の内側に新たに床や天井を組んだ造りが「二重床」、「二重天井」で、天井裏や床下は電気配線や給排水の配管スペースとなっています。この空間に余裕があると、水回りの移動や床段差の解消(バリアフリー)、照明器具の移動や変更がしやすくなります。リフォームの自由度やコストを左右する重要なポイントですが、素人ではなかなか判断しにくい部分なので、購入前にリフォーム業者や設計事務所に現場や施工図(管理事務所で保管されています)を見てもらうとよいでしょう

6.排水は床上配管か

マンションの排水は、床スラブ(構造躯体コンクリート)の上を通って共有の排水管につなげる「床スラブ上配管」が一般的ですが、築年数の古いマンションではまれに「床スラブ貫通配管」のケースも。この場合、水回りの移動はほとんどできません。下階の天井裏を一部解体しないと配管を交換できないなどメンテナンス面でも問題がありますので、不動産会社や管理会社に必ず確認しておきましょう。なお、トイレについては、配管方式等に関係なく位置の変更はほとんどできません。

壁式構造
床スラブ上配管:排水管が室内の床と床スラブ(構造躯体コンクリート)の間のスペースを通り共有の排水管につながる。

ラーメン構造
床スラブ貫通配管:排水管が床スラブ(構造躯体コンクリート)を貫通し、下階の住戸の天井裏を通って共有の排水管につながる。

7.電気容量は増やせる?

中古マンションには、電気の契約容量が30アンペア以下の物件が少なくありません。家族構成にもよりますが、快適に暮らすには少なくとも40アンペア、IHクッキングヒーターや電気式床暖房を導入し食洗機等も使うなら60アンペアは確保したいところです。
しかし、マンションは建物全体の電気の供給量が決まっているため、余裕がないと契約容量をアップすることができません。現在の電気容量を確認し、不足しているようなら容量アップが可能かどうか不動産会社を通じて問い合わせてみましょう。

ピークカット機能付き分電盤
写真:ピークカット機能付き分電盤(パナソニック)

電気容量不足に対応した分電盤。容量を超えそうになると音声で告知し、
さらに、支障の少ないエアコンなどの電気製品を自動的にオフにして、
容量オーバーによるブレーカーの作動を防ぐものもあります。

8.オール電化リフォームは可能か

オール電化にリフォームするためには、電気容量の問題をクリアした上で、ヒートポンプ式給湯器の本体と貯湯タンクの設置場所や配管径路を確保し、さらに、ほとんどの場合管理組合の承認も得なければなりません。電気容量にあまり余裕のない中古マンションでは、かなり厳しいといえるでしょう。
ただし、1980年代に一時流行した給湯を深夜電力利用の電気温水器で行うタイプのマンションなら、ガスコンロをIHに切り替えるだけでオール電化にすることが可能。このタイプのマンションは逆にガスの供給量に余裕がなく、ガス給湯器やガスの床暖房を設置できないことがあります。「床暖房はガス温水式!」「IHクッキングヒーターを入れたい」といった設備へのこだわりがあるときは、それに見合ったエネルギー供給を確保できるかどうかも見極めたいところです。

9.エアコンを全室に取り付けられる?

古いマンションでは、共用廊下側の居室にスリーブ(配管・配線用の開口)がなく、エアコンを設置できないケースがよくあります。スリーブの新設は構造躯体に穴を開けることになるため、最近はなかなか許可されなくなりました。バルコニー側のスリーブを利用して設置する方法もありますが、コストはどうしても高くなります。全室にエアコンを望む場合は、スリーブの有無を確認しましょう。

10.内装は自由に変えられる?

専有部分の内装は基本的に所有者が自由に変更できますが、フローリングへのリフォームに関しては多くのマンションが管理規約で内容を定めています。カーペットより遮音性が低く階下に音が響くフローリングへの改装は、遮音性能の指定や階下・近隣の住人の同意が必要な場合や、全面的にフローリング採用を禁止しているマンションもあります。それ以外にも多くのマンションが管理規約で届け出や工事時間帯などリフォームに関する規定を設けていますので、購入前にチェックしておくとよいでしょう。